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法拍房数量三年暴增128倍!弃房断供效应还在后面…

来源:山东拍辅帮网络信息有限公司 发布时间:2020-07-01 18:50:07

  2017年:法拍房挂牌9000套;

  2018年:法拍房挂牌2万套;

  2019年:法拍房挂牌50万套;

  2020年6月:法拍房挂牌116万套。

  两年半的时间,阿里平台上全国法拍房的挂牌量涨了128倍。本轮数量激增的主要原因是2019年的经济下行,而今年的疫情还将会导致一大批法拍房出现,多家机构预测此种情况将发生在10月。

  供应成交两旺

  5月份阿里拍卖平台上的法拍房中住宅用房的拍卖数量竟达到了1166954套。法拍房数量呈现逐年攀升的趋势,并且在不到三年的时间里,法拍房数量增长超过了一百倍。今年仅前五个月,挂牌总量就比去年增长了一倍。

  此外,仅6月1日,“京东拍卖频道”一个销售活动上,法拍房数量就有近3500套。

  据统计,2019年5月—2020年5月,北京法拍房挂牌供应量合计6113套,平均每月供应量约为500套。前些年,北京每年入市的房源也就500套左右。但今年6月份,入市房源即达六百多套。

  同样,过去的一年里,深圳的法拍房数量激增60%。

  时下法拍房市场火热程度可见一斑,民众的参与热情也逐渐高涨。

  据瀚海法拍网统计,2020年6月18日前后三天,北京挂牌255宗法拍房,成交量达54套;成交金额合计5亿元,同比去年翻了一番,对比这些房源目前的市价总值,捡漏金额突破了1.3亿元,平均成交折扣达7.9折。

  几个法拍市场比较火热的省份里,5月份,广东以869套的成交量蝉联第一,环比上月增长了22%;江苏以775套的成交量占据法拍第二大市场,环比上月成交量上涨超过54%,成交量足足涨了一半;排名第三的浙江六月法拍房成交量为646套。

  谁在供应拍卖房?

  法拍房一般分四种情况产生:

  一是商业贷款产生。购房人无法再向银行偿还购房商业贷款,银行贷款还不上只能断供了;

  二是民间借贷产生。民间借贷产生金融纠纷,做生意赔了或者替人担保,被债主起诉;

  三是司法没收产生。刑事案件中犯罪嫌疑人被依法没收的财产,比如贪官犯法房子被查封;

  四是无主财产。所有人不明的房产只有经人民法院依法宣告为无主财产,才能按无主房产处理。

  在这几种类型中,法拍房数量增长直接挂钩的是断供房。所谓的断供房,是购房人连续数月或一年内累计数月无法按时还款,则被视作断供,由银行发出催款通知,仍不还款或无法变更还款计划的业主,房子就会被申请拍卖,成为法拍房中的断供房。

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  根据中国人民银行于2019年10月中下旬在全国30个省对3万余户城镇居民家庭开展的资产负债情况调查结果来看,城镇居民家庭负债参与率高达56.5%,而房贷是城镇家庭负债的主要构成,占家庭总负债的75.9%。

  今年6月初,深圳一则数万人断供的消息引起了关注,断供潮的推论再一次被提及,不过很快就被辟谣。然而,从法拍房数量变化情况来看,越来越多的人开始断供是不争的事实。除此之外,法院积极推广司法网拍的力度,加快对不良资产处置的执行速度,人们的诉讼观念增强,银行和不良资产公司加强对不良资产的处置,也是法拍房数量增长的重要原因。

  其实眼下的法拍房激增的主要原因是2019年经济下行导致。

  在2019年,实体经济的日子有些艰难。产业链长,相关产业多的汽车制造业在2019年的日子已经低迷,很多汽车制造业企业已经面临破产半破产,与之相关的产业和就业已经非常困难。在2019年下半年,很多的与房产抵押的房产就已经进入到破产和拍卖程序。

  弃房断供效应年底前出现

  今年受疫情影响,降薪是各个企业的常规动作,购房者无力还贷,也在一定程度上导致法拍房的激增。

  按照相关的法律,债务人至少需要连续3个月出现断供,才会进入到司法程序,而法院的司法程序至少也需要3个月。

  由于新冠疫情导致的弃房断供的房产进入到法拍市场至少需要6-9个月,换句话说,2020年弃房断供引起的抵押物——房产进入到司法拍卖最快要到2020年7月份,可是由于债务人的资金链断裂,至少要3个月,再加上我们的国内经济影响在2月份,国外在3-4月份这样,真正的开始出现债务违约应该再延后3-5个月,也就是说,法拍房真正的拍卖高峰应该从2020年10月左右才刚刚开始。

  而多家机构预计2020年仅阿里拍卖平台法拍房数量或突破200万套!

  随着法拍房大量地涌入市场,成交价格会进一步下降。预计会下降到当前新房价格的5折以下。同时,会进一步传导到一线城市和超一线城市。

  比“捡漏”更重要是别“踩雷”

  与二手房相比,法拍房最大的优势之一是价格便宜。

  今年618期间,北京一套位于朝阳区酒仙公寓法拍房源二次上拍,建面477.52平米,起拍价1200万,比一拍降了300万的房款。虽然有3人报名参拍,但只有1个人出价,其余两人都没有加价,最后等于零溢价抄底,对比目前房源的市值,相当于4.3折成交,省下了1500多万的购房成本。

  按照规定,房产在第一次拍卖时,起拍价格最低为评估价格的百分之七十;如果出现流拍,第二次拍卖时的起拍价最低可在一拍起拍价基础上再打八折,两次拍卖均流拍后进入变卖环节。理论上,法拍房的起拍价可低至市场价格的5.6折。

  此外,为了缩短司法标的处置周期,很多城市的法拍房是不限购的。国内目前仅北京、广州、深圳、佛山、嘉兴及海南省内各城市的法拍房限购。

  现在多数法拍房都是支持贷款的,不过均为商业贷款,最高可贷款七成,具体贷款额度根据竞买人的资信状况确认。只需支付首付款即可购买法拍房,较大程度上缓解了竞买人的资金压力,同时也提高了标的处置效率。

  当然机遇和风险是并存的,法拍房市场上除了“捡漏”,也有不少的雷区:

  ▍腾空过户难

  法拍房被占用无法入住是其最大的争议点,法院会在公告中说明房屋是否已经清空,有住户将注明具体搬离时间。但房子如果在拍卖前已有合法租约,按照买卖不破租赁,法院也没办法强制清场。

  竞买人关心的过户问题,需要在拍卖前咨询不动产交易中心确认能否过户。满足过户条件的房产,竞拍成功后可以凭借法院提供的《拍卖成交确认书》、《法院裁定书》、《协助执行通知书》直接办理过户,无需原业主配合。

  ▍可能存在高额税费

  法拍房的税费问题比较麻烦,缺乏相关知识很容易踩坑,但弄清楚房子的属性后则可以预估出来。具体城市之间税费计算明细也不尽相同。几年来法拍房市场上高额税费劝退竞买人的例子也是比比皆是,此前深圳就有过市民花369万买法拍房最终要交242万税费的案例,竞买人在竞拍之前一定要了解好竞买房源的税费明细。

  需要注意的是,土地属性为划拨的房产需要补缴土地出让金,这部分费用若由竞买人承担,需提前咨询当地土地管理部门。

  若是尚未办证的新房,可能存在二次过户的情况,税费也会有所增加。

  此外,标的物可能存在的物业费、水、电、燃气等欠费不详,且由买受人承担,竞买前需要提前调查了解。

  ▍法拍房存在无法落户的风险

  购买的法拍房如果原房主的户口还落在这套房子里,竞买人可能会面临买房后无法过户的风险。原房主若不愿意迁出户口,法院也没有强制其迁出的权利。

  不能落户意味着子女就学问题无法解决,所以竞拍前建议咨询当地公安机关,了解房子的户口情况,尽量避免陷入这一困局。

  ▍法拍房拍下后付款周期短

  法拍房的拍卖周期很短,上拍后通常在一个月内进行拍卖。竞买成功后约在7-15天内付清全款,许多法院在拍卖公告上注明不接受延时付款申请,没法像二手房那样和房东商量付款周期。

  如果不能按时支付拍卖款,将承担保证金不退及补差价的风险。部分时期银行贷款收紧可能会出现不能及时放贷的情况,因此竞买人在竞拍法拍房的时候一定要做好资金解决备用方案,以防万一。

  总而言之法拍房是机遇和风险并存的市场,竞买人需要擦亮眼睛做好防范措施,尽量避免那些雷区,选择安全性高的法拍房源竞拍。


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